长租公寓淘金郑州人口红利,仅靠拼劲远不够!

公寓频道2017-08-11 12:26
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今年研究生毕业的屈一鸣,回郑州前托朋友提前找房子。

朋友家正好就住在红璞公寓文化路店边上,“他给我拍了张照片,30分钟我就定下来了。”他本科在郑州大学,很多同学朋友也扎根郑州,“我毕业后先是在姜寨,后来搬到了关虎屯。”屈一鸣回忆以前的租房经历——“也半夜被警察带走过,也被房东赶出来过。”

长租公寓淘金郑州人口红利,仅靠拼劲远不够!

(世联红璞大石桥店内景)

没有安全感,没有足够的尊严,对于租房住的年轻人来说,不少人都遇到过。

长租公寓应运而生

长租公寓淘金郑州人口红利,仅靠拼劲远不够!

(世联红璞公寓大石桥店开业现场)

一、机遇:郑州有多“热”?看天气就知道

日前,九部委联合下发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,经济发展迅速、人口净流入每年超30万的郑州赫然在列。

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随后,河南省住建厅印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》,要求郑州市从加快建设政府住房租赁业务管理和服务平台,发挥国有企业引领作用,保障租购同权,加强人才公寓建设等4个方面,完善住房租赁试点方案。

7月底,国新办直指房地产“灰犀牛”隐患后,长效机制中的“住房租赁”迅速成为“救世良方”。据统计,7月份各地出台的超30个楼市调控政策中,有9个涉及租赁内容。

随着郑州航空港经济试验区和河南自贸区的建立及短时间内取得的骄人成绩,由其带动和辐射的周边地区及产业的飞速发展,使得郑州这个上世纪不温不火的中部省会城市一跃成为国内新兴的经济快速增长型区域。

郑州的长租公寓市场显得异常热烈,可以预见,在未来相当长的一段时间内,这种“高温”都将持续。

二、市场:群雄已坐定,分果果还远

房地产政策的的新方向,城市经济发展的新形势,对每个行业的未来都会产生或多或少的影响。尤其是这一现状针对的重点行业之一——长租公寓,激烈的竞争正以肉眼可见的速度滚滚而来。

8月8日,世联红璞公寓郑州大石桥店开业,整层,77间房。这已经是他们在郑州的第三个店。

【大石桥店亮点现场看】

交通:紧邻金水路、南阳路,楼下23条公交线路通达全城

户型:loft、单间、合租房,多种房间户型任你选择

周边:丹尼斯、美食广场、KTV、健身房等配套成熟,居住氛围浓厚

服务:万能工、入室保洁,贴心管家服务,智能门锁系统,24小时360度监控

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(世联红璞公寓大石桥店实景图)

产品配套

引进新风系统和中央空调,集静音、新风、智能、除霾等为一体,为你缔造完美的家

整体卫浴,集舒适和环保为一体,让你爱上每一个居家的时刻

丰富的储物收纳,更有层次感的立体空间

4.8米挑高loft,还有令人羡慕的阳光落地窗

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“我们今年第一批会有5个项目,”世联行郑州地区公寓业务部总监徐明亮说,“除了文化路店、经三路店和今天开业的大石桥店,南阳路店和二七广场店也会很快开业。”

“开业期间签约,还有特别优惠——大石桥店所有房间房租9折。开业期间签约大石桥店、经三路店、文化路店任意一店的前三名璞客还将获得:1、价值3998元的郑州云南双人双飞六日游2、价值2999的OPPO R11手机一部3、价值799元的尤克里里一把抢租热线:18538033537”。

长租公寓淘金郑州人口红利,仅靠拼劲远不够!

对于年轻人来说,红璞公寓并不是唯一听过的长租公寓名称,就在6月份,万科泊寓郑州大学店招租入住。

相对于这两家动辄租下一两栋楼或者几层楼做集中式公寓为主的“霸气范儿”,郑州本地发展起来的长租公寓如魔飞、悦如、米家、怒醒、和和寓等,多以经营分散式公寓为主。

这些公寓基本在2015年到2016年创立和兴起,发展迅速,排名靠前的长租公寓公司房源数量多在万间以上。

三、背后:拼“爹”时代?没那么简单

“现阶段,就是拼拿房。”一位业内人士说,在长租公寓市场,小而美,没前途。“说不定什么时候就给挤没了。我们不仅要拼租客市场,更要拼房源市场。”

拼房源,要资本。

郑州本地的长租公寓企业,大多依托传统的房地产中介公司,如魔飞背后的美华;又或者依托房地产服务公司,如和和寓背后的恒辉。

“外来者”——目前主要是红璞和泊寓,红璞背后是上市大房地产服务公司世联行。

长租公寓淘金郑州人口红利,仅靠拼劲远不够!

拼抢人,也要资本。

外来企业更有钱,本土企业人脉广,各有优势。但他们面对的是一个相同的市场,针对的是相似甚至完全重合的消费群体。可市场就这么大,蛋糕就这么大,所以房和人,都是要争的。

四、竞争:融资遇瓶颈,各找各“妈”

表面上看来,经营集中式公寓为主的公司和分散式为主的公司,属于差异化经营,目前的战况似乎并不激烈,甚至有些各自为战,互不影响。事实上,郑州本地原本以分散式为主的企业,也早已试水集中式,采取或整租或合作分成的方式进行。

而在这些企业的发展规划中,集中式公寓逐步加大比重也提上日程。

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(世联红璞大石桥店内景)

另外,针对公司扩张中的资金问题,本地企业也在寻求积极的解决方式。

今年1月份,魔飞公寓获得建业东英千万级别的战略投资以及数亿人民币的企业授信。郑州本土一家金融公司短短两月内发布3期针对郑州某公寓公司的地产租赁基金,均在短时间内完成封闭。

在1—3年内,“3万间”“10万间”“上市”,这样的计划,无论是在郑州本土长租公寓公司还是外来企业的规划里,并不罕见。随计划和野心而来的,是一轮又一轮的融资。

当然,过程远非结果所见如此简单。融资,对于公寓企业来说,是发展的一大瓶颈。

五、收益:租金差只占4成 “周边”才是重点

跑马圈地的同时,也需耕田浇水。

如今的郑州长租公寓行业,达到盈利水平的,或等于零。

刚刚兴起只有短短数年的长租公寓行业,主要还是靠扩大规模,缩小人房比,赚取租金差,来获得收益。但在发达国家,租金差只能占到收益的4成,收益的6成来自于增值服务和因租赁而产生的同类中介业务。

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(世联红璞公寓郑州经三路店活动照片)

除了目前公寓公司采用比较多的组织租客参与各种社交活动之外,其实还有更多的服务可以实现。比如北上广流行的“创客”式公寓,包括世联红璞打造的部分公寓产品:配置创客空间,办公区域,等等。

另外,长租公寓采用异业联合方式,如与健身房、影院、培训企业等合作,给租客更多更好的体验,提升其忠诚度及口碑传播的广度和美誉度。

六、未来:丰富产品链 争夺“同权”焦点

而随着郑州成为全国第一批住房租赁试点城市,同时也有望成为首个租购同权城市,加之国家“租购并举”的未来住房模式,带给长租公寓市场的,将是一个新的机遇:比如租房产品链的完善,比如学区房的问题。

世联行总经理朱敏曾经在7月27日的投资者见面会上提到,目前世联从市场端拿的产品,还是局限在普通的单身和没有小孩的家庭为主。之后应该会逐步地推动系列的产品。

长租公寓淘金郑州人口红利,仅靠拼劲远不够!

据她介绍,红璞公寓接触的第一批类似房源,基本上配备了学位。

“现阶段单纯靠我们的力量解决这个问题,可能还是有一些困难,所以我们目前最核心的是争取成为政府或者当地国企的供应商或合作伙伴。”

这或者是下一个角力点。

未来已来。

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无论是本土长租公寓企业,还是外来企业,在市场的大熔炉里,竞争、融合,大浪淘沙,建立产品链,树立核心优势,实现特色化差异化,或将是最理想的行业企业发展前景。

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