2018洛阳写字楼投资四大风险 千万不能忽视

洛阳房产洛阳楼市2018-09-07 15:25

洛阳写字楼投资有什么风险?写字楼作为个人投资或公司选择办公地点,写字楼投资必须要考虑多方面的问题,出手之前应该先把功课做足。下面来了解一下洛阳写字楼投资的4大风险吧。

2018洛阳写字楼投资四大风险  千万不能忽视

1、了解规划、预防贬值风险

预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字楼价值的重要因素。

另外,还要考虑市政或其他原因造成的贬值,如果所投资写字楼的周围在未来的几年内会涌现出多新楼盘,也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。

2018洛阳写字楼投资四大风险  千万不能忽视

此外,写字楼由于受宏观经济的影响较为明显,这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。就洛阳而言,洛阳洛龙区近10年的发展是其他区域不能比拟的。涧西区作为洛阳老工业区,目前正在发展阶段,西工区老写字楼居多,写字楼设施相对陈旧,洛阳自贸区在高新区正式挂牌成立,但是未来发展还需要几年甚至十几年的时间,洛龙区成为知名企业选择写字楼的热门区域。

2、考察目标,防止租赁艰难

在投资之前,要对项目周边及目标人群进行深入考察,充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求,根据周边的商圈及配套对所投资的写字楼进行综合分析。

从目前市场需求来看,中小户型面积的项目在市场中是比较热销的,相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。就洛阳国宝大厦而言,目前在售区间为106-278平米,可以满足很多投资者的需求。另外国宝大厦在售的写字楼跟很多五百强企业签订的有租赁协议,业主购买以后无需担心出租及租金的问题。

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3、选对时机,规避不正当竞争

专业人士介绍:写字楼不同住宅,开盘并不是投资写字楼的最佳时机,恰当的时机应该是项目整体销售率超过30%的时候,届时已经进驻了一部分公司,投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例。如果进驻公司档次较低,加之投资者比例过高,直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。一些企业汇集小微企业办公,小微企业办公的特点是流动性强,租约租期都不稳定,就会在一定程度上影响投资者收益。

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不仅如此,当大经济情况萧条时,业主们会竞相压价,在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字楼的收益,所以在选择写字楼时务必慎之又慎。国宝大厦作为新写字楼的代表,汇集绿都置业、广发银行、广发银行,中建五局、中恒泰安、等多个大型知名企业入驻办公,其中不乏世界五百强企业中国平安、碧桂园等。租金也高于周边水平,这归功于其地段配套优势和自身的一些特点。对于洛阳写字楼市场而言,这并不是一个普遍现象,很多洛阳写字楼购买仍需要谨慎购买。

4、量体裁衣,谨防压力过大

由于购买写字楼的资金相对较高,多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款,贷款年限与住宅相比要短,另外还需交纳房产税等各项税费,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。

另外,写字楼的变现周期较长,因此在投资写字楼前要量体裁衣,充分考虑自身的经济能力,以免在后期还款压力山大,又不得不急于变现,造成不必要的损失。作为投资产品的写字楼,资金方面最主要的顾虑在于,如何在自己现有的经济条件下,满足自己投资的需求,另外一方面则在于,租金收入是否理想。

2018洛阳写字楼投资四大风险  千万不能忽视

洛阳写字楼租金回报是投资者必须考虑的一个问题,什么样的租金可以减轻投资者的押金。

我们可以做一个简单的计算:

在洛龙区的同地段高品质高层住宅,买一套140平左右的二手毛坯住宅价格已达到单平方15000元以上,想出租首先要先进行简单装修,即便最便宜装修标准每平方也要投入1000元,那么相当于购房支出为16000元每平方,且根据目前洛龙区的房产租赁市场,该房源最高也就租到3000-4000元/月,而且如果出现租客只租类似半年的情况,同时房东自身又无直接有效的租赁平台,很可能导致剩余六个月该房源一直处于空置期,那么按一个自然年为12个月,租金每月3000-4000元,结果客户只租了6个月,结果相当于客户这一年每月实际收益租金只有1500-2000元。

国宝大厦106平方的商务写字楼,每平方租金61元(根据国宝大厦在租情况实际统计数据),租金为每月6500元,年租金7.8万左右,而128平方的写字楼,月租金近八千元,年收益9万3千多,该资金标准已经接近于洛龙区临街商铺租赁价格了,但是售价却远低于商铺售价,高档办公装修,面积小、单价低、总投资比住宅140平左右少很多,租金还比住宅高不少,且给500强当房东特别有保障,无租赁空置期,租金按时到账,无须担心租客拖欠租金,投资者在购房以后有可观的租金收入,租金还可根据租赁年限延长实现递增,而且业主所购的的房产也一直处于增值状态,完全可以解决后顾之忧,可谓是投资理财的最佳选择。

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